Beginn der Abschreibung
Wird ein Gebäude in Vermietungsabsicht angeschafft, kann die AfA bereits ab der Inbetriebnahme dem Anschaffungszeitpunkt geltend gemacht werden, auch wenn die tatsächliche Vermietung erst später erfolgt.
Abschreibungssatz bei Vermietung und Verpachtung
Ohne Nachweis einer kürzeren technischen Nutzungsdauer ist bei Vermietung durch einen Privaten (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) immer die gesetzliche festgelegte Nutzungsdauer von 67 Jahren bzw. ein AfA-Satz von 1,5 % maßgeblich, auch dann, wenn ein bereits in Nutzung stehendes Gebäude angeschafft wurde. Diese gesetzliche Nutzungsdauer kann nur bei Nachweis eines Gutachtens verkürzt werden.
Abschreibung auf Gebäude bei betrieblich genutzten Gebäuden (im Betriebsvermögen)
Bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden im Betriebsvermögen gilt für unmittelbar betrieblich genutzte Gebäude ein einheitlicher Abschreibungssatz von bis zu 2,5 % der Anschaffungskosten. Bei Betriebsgebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, ist ein geringerer Abschreibungssatz von bis zu 1,5 % anzuwenden (wie im außerbetrieblichen Bereich). Wie bisher ist der Nachweis einer kürzeren Abschreibungsdauer möglich.
Beschleunigte AfA bei Anschaffung oder Herstellung von Gebäuden
Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, kann eine beschleunigte AfA in Anspruch genommen werden. Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig zu berücksichtigen ist, kann die AfA von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten nun höchstens das Dreifache des bisher gültigen Prozentsatzes, im darauffolgenden Jahr höchstens das Zweifache betragen. Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anzuwenden, sodass auch bei Anschaffung, Herstellung oder Einlage im zweiten Halbjahr der volle Jahres-AfA-Betrag aufwandswirksam ist.
Die AfA beträgt für 2024-2026 fertiggestellte Wohngebäude auch in den beiden der erstmaligen Berücksichtigung nachfolgenden Jahren höchstens das Dreifache des gesetzlichen Prozentsatzes (1,5 %). In Kombination mit den bestehenden Regelungen für vorzeitige Abschreibung bedeutet dies, dass für bestimmte Wohngebäude in den ersten drei Jahren der dreifache AfA-Satz angewendet werden kann. Da für Wohngebäude ein AfA-Satz von 1,5 % vorgesehen ist, beträgt das Höchstausmaß der erhöhten Jahres-AfA 4,5 %. Sofern für das erste Jahr höchstens dieser AfA-Satz angewendet wird, kann er auch in den beiden Folgejahren angewendet werden. Dies gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem auf der entsprechenden OIB-Richtlinie basierenden „klimaaktiv Kriterienkatalog in der aktuellen Version 2020“ des Umweltministeriums entsprechen.
Privatvermögen: Aufteilung Grundstück und Gebäude
Fallen die Einkünfte aus der Vermietung unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wird die Abschreibung von den auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten (bzw. fiktiven Anschaffungskosten) berechnet. Daher muss von den gesamten Kosten der Wert ermittelt werden, der auf das Gebäude entfällt.
Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.
Davon abweichend gelten lt. Verordnung folgende Regelungen:
Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern
In diesen Gemeinden sind als Grundanteil 20 % des Werts auszuscheiden, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für das Bauland und für voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als € 400,00 beträgt.
Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern
In Gemeinden, in denen mindestens 100.000 Einwohnerinnen und Einwohner leben, und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland und baureifes Land bei mindestens € 400,00 liegt, beträgt der Anteil von Grund- und Boden
- 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst oder
- 40 % wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.
(Hinweis: Laut Verordnung liegt eine eigene Geschäftseinheit jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor)
Gutachten statt pauschaler Aufteilung
Die neue Aufteilung muss nicht angewendet werden, wenn der Grundanteil nachgewiesen wird, wie z. B. durch ein Gutachten einer bzw. eines Sachverständigen. Das Gutachten unterliegt allerdings der freien Beweiswürdigung der Behörde.
Sie ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich (das heißt, der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50 %) davon abweichen.